על לשכת רישום המקרקעין וסוגי הפנקסים הקיימים בה
חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, מעגן בחוק את הקמתן של לשכות לרישום מקרקעין (טאבו), שבהן מתנהל רישום עסקאות במקרקעין. כלומר, לשכות הרישום אחראיות לניהול כל פנקסי המקרקעין המכילים תעודות ומסמכים ששימשו יסוד לרישום פעולה או עסקה מסוימת, ובתוך כך עסקאות מכר, חכירה, הערת אזהרה, ירושה, משכנתא, פעולת תכנון, זיקת הנאה וזכות קדימה. על לשכות הרישום וסוגי הפנקסים המנוהלים בהן – במאמר הבא
בישראל קיימות 9 לשכות רישום, הנמצאות בירושלים, תל אביב, חיפה, פתח תקווה, נצרת, נתניה, באר שבע, חולון ורחובות. בכל אחת מהלשכות האלה מתנהלים פנקסים לגבי המקרקעין הנמצאים באזור פעולתה של הלשכה, ובפנקסים הללו נרשמים פרטים כמו עסקאות שהרשם אישר לרישום, פסקי דין והחלטות שניתנו על ידי בית משפט והוגשו לרשם, ולמעשה כל דבר אחר הטעון או ניתן לרישום על פי דין.
יש לשים לב, כי קיימים שלושה סוגים של פנקסים – פנקסי השטרות, פנקסי הזכויות, ופנקסי הבתים המשותפים.
פנקסי השטרות
מדובר בשיטה הישנה לרישום קרקעות שקיימת בארץ עוד מהתקופה העותמאנית, כאשר פנקסי השטרות מאגדים את הפנקסים העותמאניים שקדמו להם. בפנקסי השטרות לא נערך רישום מדויק של המקרקעין ולא נערכה מדידה של שטח המקרקעין וגבולותיהם. אלא, בעל הקרקע יכול היה להוכיח את זכויותיו בקרקע באמצעות תעודת רישום (הנקראת ״קושאן״), ואם אדם אחר ביקש לסתור אותה, היה עליו לקבל פסק דין של בית המשפט. כמו כן, הרישום בפנקסי השטרות נעשה לגבי מקרקעין שטרם עברו הליכי הסדר, ועל פניו כוחם פחות מזה של פנקסי הזכויות.
פנקסי הזכויות
זוהי השיטה החדשה לרישום קרקעות, שהחלה בתקופת המנדט הבריטי מתוך צורך במדידה מדויקת של הקרקעות וחלוקתן לגושים וחלקות. כלומר, בפנקס הזכויות נרשמים מקרקעין שעברו הליכי הסדר, הכוללים מדידה ומיפוי רשמיים של המקרקעין ובירור פומבי של תביעות לזכויות בהם. הדבר מעוגן בפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], ועל פי הפקודה, על שר המשפטים לפרסם צווי הסדר המכריזים על הסדר ורישום זכויות בקרקע באזורים מסוימים. כיום כבר הוצאו צווי הסדר לגבי רובן המוחלט של הקרקעות בישראל (כ-96%), וסדרי הרישום לגבי כל אלה מתנהלים על פי השיטה החדשה.
בסיום הליכי ההסדר בכל גוש קרקע, למעשה מתבטלים הרישומים בפנקס השטרות והזכויות נרשמות בפנקס הזכויות. במילים אחרות, אנו קרובים לסיומו של תהליך שבסופו לא יהיה יותר צורך בפנקסי השטרות הישנים, שכן הקרקעות יעברו הליכי הסדר וירשמו בפנקסי הזכויות.
לצד שני סוגי פנקסים אלה, קיימים פנקסי הבתים המשותפים, שהרישום בהם הונהג על ידי המחוקק הישראלי. הרישום בפנקס הבתים המשותפים נעשה על פי צו שניתן על ידי המפקח על רישום המקרקעין, לאחר שהשתכנע כי כל התנאים לרישומו של בית כבית משותף מתקיימים. בין השאר, נעשה הרישום בהתאם לתשריטים הכוללים את תיאור הבתים והדירות שבהם.
חשוב לדעת, כי אחת המטרות העיקריות של לשכת הרישום היא לאפשר מתן מידע לציבור על מצב המקרקעין באמצעות הנפקת נסח רישום (שאנו לרוב מכירים בשם ״נסח טאבו״), נסח הטאבו הוא למעשה התמצית של הרישום בפנקס. מכאן, שהפנקסים המתנהלים בלשכת הרישום פתוחים לעיון הציבור, וכל אדם רשאי לעיין בהם לאחר תשלום אגרה, ואף לקבל עותק מהרישום.
כמו כן, קיימים מצבים שבהם ניתן יהיה לעיין גם במסמכים ששימשו יסוד לרישום בפנקס. הכוונה היא למשל לחוזה המכר שלפיו נעשה הרישום. תקנות המקרקעין מורות, כי המבקש לעיין במסמכים ששימשו יסוד לרישום, או לקבל עותק מאושר מהם, יגיש בקשה שבה יכלול את העניין שיש לו במסמכים הללו. רשם המקרקעין יאשר את הבקשה אם המבקש קשור במישרין לאוסף התעודות, ואם העיון באוסף התעודות אינו עלול לפגוע באחר.
לסיכום, רישום עסקאות ופעולות במקרקעין הוא לעתים סבוך ומורכב, כשבין השאר יש להבין מהו סוג המקרקעין המדובר, אילו כללים חלים עליו ומי בעל הסמכות לטפל בו. מכאן החשיבות בפניה לעורך דין מקצועי ומנוסה, המתמחה במקרקעין ונדל"ן, שיסייע לכם וייצג אתכם באופן המיטבי בסיטואציות הלא פשוטות הללו.
אין לראות בדברים אלו ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי אישי פרטני.
